扬州：房产商诉苦毛利率只有7%

　　王雨田

　　关于扬州房价，本地房地产商的感受与统计局公布的数据，似乎有些背离。

　　近日，国家统计局公布了1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，扬州新建商品房住宅价格同比上涨8.2%，环比上涨0.7%，房价保持持续上扬态势。

　　扬州一家房地产企业老总的感受是，扬州房价同比保持一致，但目前有下降趋势。成交量同比缩水，销售缓慢。

　　“对房地产开发商来说不涨价等于降价，财务成本每天都在产生。”他说，房地产商受到上下游挤压。

　　《第一财经日报》记者又采访了几家扬州本地的房地产经纪公司，他们也表示，扬州的房价比较稳定，同比基本没有变化，但成交量相比去年上半年明显缩水。

　　“房价已经到了极致，以前的狂涨不会再有了，刚需与房子供给、房价之间的关系，已经逆转。”他说。

　　扬州目前核心区域房价9000～10000元/平方米，近郊约七八千元/平方米。

　　他分析，扬州与一线城市二线城市最大的不同在于，缺少外来高端购买力源体。一二线城市，每年吸引大量高素质移民。但扬州情况完全不同，市民绝大多数已经有房。新增刚需只有几类：富裕的农民工、还没有房子的大学生以及养老、改善型住房(城市贫困家庭由于有保障房的供应，不计入)，而这些总体数量并不大。

　　另一方面，库存量却非常大。扬州最近几年市场每年可以消化约400万平方米存量。但未来供给将远大于需求。

　　去年下半年开始，当地房地产商血拼，房价已开始下跌。房地产开发商的感受是，去库存化非常缓慢。

　　房价高企，但开发商却没有利润。中间的钱到哪里去了呢？分析其成本结构可以发现，土地、税收和行政规费成本，占到房价的50%以上。因此他认为，土地财政如果不解决，房地产问题不可能解决。

　　他向本报记者出示的一张规费清单显示，房地产行业要交纳的各种规费多达近50种。各项规费加总起来，约占房地产开发成本的22%(其中包含供电、供水、供气等费用)。

　　从房地产商的角度看，土地成本上升是硬性的，但下游的房价却难以再涨了。

　　近几年来，实业难做。而现在，三线城市的房地产行业似乎正在接近跟实业一样的困境——上下游价格挤压，于是毛利率被严重挤压。三线城市房地产行业正在被驱赶到盈亏拐点。

　　“总销售额50亿元的盘子，能赚3.5亿元就不错了，毛利率只有7%。现在跟前些年没法比。”他说，“这还算日子过得可以的，有的开发商已经亏本在卖。”